大家好，今天和大家聊一聊"唯（wéi）一住（zhù）房（fáng）强制执行（háng）"这个问题（tí）。


        现在（zài）有规定唯（wéi）一住房也是可（kě）以（yǐ）强（qiáng）制拍卖（mài）的（de），以前规定唯一住房不太好拍卖，或者是以大换小的方式（shì）去处置，大（dà）房换小房，现（xiàn）在有（yǒu）明（míng）确的规定（dìng），唯一住（zhù）房也是可以拍卖的（de），但要符合（hé）三个条件:

        第一（yī），个人直系亲（qīn）属名下（xià）有可居住（zhù）的房子，比如（rú）父母，孩子，丈（zhàng）夫或者妻子名下有其（qí）它住房，就说（shuō）明有地方住（zhù），这样个人的唯一住房（fáng）也可以拍卖。

        第二，留5至8年（nián）租金，比如说你的住（zhù）房现在拍卖市（shì）场价是200万，租金一（yī）个月是5000块，一年是6万，给你留5到8年（nián）的租（zū）金，5年（nián）30万，8年48万，我就给你留（liú）50万，这（zhè）个房子200万拍（pāi）掉，给你（nǐ）留50万，让你可以在同一小（xiǎo）区找一（yī）套同样的房（fáng）子租5-8年，这也是可以拍卖的。

        第三，别人如果起诉你（nǐ）以后，你（nǐ）就把（bǎ）自己的房子都（dōu）卖了，造成名下没有房子（zǐ），或者（zhě）是（shì）名下只有（yǒu）一套房子，这样被发现的话（huà），也可以（yǐ）处置唯一的房产，因为（wéi）你这个其实不是唯一，只（zhī）是在人家（jiā）起（qǐ）诉了你以后，你再去卖了其他房子，这种情况也可以拍卖。

        符（fú）合（hé）以上这三（sān）个条件都是（shì）可以处置唯一住房的，但还要注意另外两种（zhǒng）情况（kuàng），一般人很（hěn）少会注意，户口和居住权。


        首先是（shì）户口问题。现在的房（fáng）产拍卖公告（gào）里（lǐ）面会写（xiě）的很清（qīng）楚是否有户口，如果说我楼克佳欠了你们（men）的（de）钱（qián），但是我的父母，老婆，孩（hái）子的户口在里（lǐ）面，就是有居住权（quán），到时（shí）候（hòu）房子你（nǐ）拿去拍卖，但是我还是可以在里面住一辈子，这个是户口（kǒu）的问（wèn）题。所以要（yào）看一下里（lǐ）面（miàn）是否有户（hù）口，有户（hù）口的话，导致清房（fáng）就比较困难，人（rén）家有户口你（nǐ）怎么（me）赶（gǎn）。特别是有（yǒu）一些房子卖（mài）不（bú）上（shàng）价格（gé），价格上不去，你看看市值一千万（wàn）的房子，但可能没有人要，因为（wéi）公告里写清楚房子有三个五（wǔ）个户口，法院不（bú）负责（zé）处理（lǐ），需自（zì）行解（jiě）决。因为法（fǎ）律（lǜ）规定法院拍卖的房子，法院不能强制（zhì）迁掉（diào）户口，市场上正（zhèng）常的买卖里面有几个户口可（kě）以强（qiáng）制迁掉，但法院拍卖是不能强制迁户（hù）口的。


        所以在办理房产（chǎn）抵押（yā）借款的时候，一定要查一下里（lǐ）面是否有户（hù）口（kǒu）。如果有户口，就要他写（xiě）一（yī）个证明，证明（míng）已知房子（zǐ）抵押给（gěi）了谁，如果拍卖以后，我将自动把这个户口迁掉。把这个手续做掉，相（xiàng）对来说更稳妥，这（zhè）是户口的问（wèn）题，你们千万要注（zhù）意。


        第（dì）二（èr）是今年的民法典规（guī）定（dìng）了居住（zhù）权。抵押前你可（kě）以去房地产交易中心（xīn）查看一下房产里面有没有居住权，有的（de）人为了避（bì）税（shuì）或者是限购（gòu），父母出钱，房产证名字是写的儿（ér）子，但父母为了保证他（tā）们的权（quán）益，可（kě）以申（shēn）请一（yī）个（gè）居（jū）住（zhù）权，可以十（shí）年（nián）、二十年甚至（zhì）是（shì）住到去世，一辈（bèi）子都居（jū）住在里（lǐ）面。之后（hòu）儿子缺钱拿房（fáng）子（zǐ）出去抵押借款，还不出后法院（yuàn）处（chù）理。房子你可以去拍卖，产权归你（nǐ），但是你要住的话（huà）必须20年以后，所以这个居（jū）住权你们也要去（qù）交易中心查一下（xià），把户口（kǒu）的（de）问题解决（jué）了（le），把居住权（quán）的问题解决了，唯一住房拍卖（mài）的话，价格也可以拍（pāi）的高（gāo），后续人家入住也没有（yǒu）什么问题了（le）。

        如有债务问题咨询请+楼（lóu）老（lǎo）师WX: Lou-K-J,谢谢大家！